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I diritti reali (dal latino res, che significa cosa) costituiscono una categoria dei diritti soggettivi privati di natura patrimoniale (1) che attribuiscono al titolare un potere immediato sulla cosa, il quale si sostanzia in una serie di facoltà di disposizione e di godimento del bene stesso. Disporre di un bene significa avere la potestà di trasferirlo ad altri, o di concedere ad altri determinati diritti su di esso rinunciando ad esercitare talune facoltà che spetterebbero al titolare. Godere di un bene significa utilizzarlo per soddisfare i propri bisogni, traendo da esso tutte le utilità economiche che è in grado di arrecare direttamente o indirettamente. I diritti reali presentano alcuni caratteri peculiari:

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• immediatezza: implicano una diretta signoria sul bene, senza l'interposizione e la cooperazione di altre persone;

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• assolutezza: si fanno valere nei confronti di tutti, erga omnes, sui quali incombe indistintamente il dovere di non impedire l'esercizio del diritto al suo titolare; il che è come dire che sussiste una pluralità indefinita di soggettivi passivi;

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• tipicità: i diritti reali sono in numero chiuso, nel senso che l'autonomia privata non ne può creare di nuovi; essi sono soltanto quelli espressamente previsti dalla legge;

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• diritto di sequela: sono sempre opponibili a qualsiasi proprietario del bene su cui essi gravano; esprime il potere di perseguire il bene presso qualunque soggetto si trovi. (2)

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I diritti reali possono classificarsi in:

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• diritti reali su cosa propria: si tratta del diritto reale per eccellenza, ossia del diritto di proprietà;

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• diritti reali su cosa altrui: sono diritti che attribuiscono certe facoltà su un bene a soggetti diversi dal proprietario. (3)

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Il possesso consiste nell'esercizio su una cosa di poteri di fatto corrispondenti al contenuto della proprietà o di un altro diritto reale. (4) E' una situazione di fatto che l'ordinamento tutela e che produce determinati effetti giuridici. Tradizionalmente, il possesso si dice pieno quando il possessore si comporta come se fosse titolare del diritto di proprietà, minore quando il possessore agisce come se fosse titolare di un diritto reale sulla cosa altrui. La situazione di diritto, cioè la circostanza di essere titolare di un diritto, e la situazione di fatto, cioè la circostanza di esercitare tale diritto, su un medesimo bene possono anche non coincidere. In altre parole, può anche accadere che il proprietario o il titolare di un altro diritto reale non lo eserciti e viceversa che chi non è titolare del corrispondente diritto eserciti di fatto un potere sulla cosa. (5)

 

Il possesso come situazione di fatto gode di un'autonoma protezione giuridica a prescindere dalla circostanza che coincida o meno con la corrispondente situazione di diritto e che quindi colui che si comporta come se fosse proprietario o titolare di un altro diritto sia effettivamente tale. La tutela accordata al possessore è giustificata essenzialmente da un'esigenza di ordine pubblico di impedire che i cittadini si facciano giustizia da sé, minacciando in tal modo la pacifica convivenza sociale. Nell'ambito di un ordinamento giuridico l'esercizio della forza può essere monopolio soltanto dello Stato: anche se il possessore di una cosa la detiene illegittimamente, chi ritiene di esserne il legittimo titolare non può riprendersela con la forza e deve rivolgersi al giudice per ottenerne la restituzione. (6) Inoltre, la tutela della situazione di fatto in quanto tale può giovare anche allo stesso proprietario; qualora infatti il proprietario, che sia anche possessore, venga privato del bene o molestato nel godimento del suo diritto, può esercitare le azioni a difesa del possesso che gli garantiscono una tutela più rapida e più agevole rispetto a quella che gli spetta in quanto proprietario. Perché vi sia il possesso è richiesto il concorso di due elementi:

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• la disponibilità materiale della cosa, cioè un rapporto immediato ed esclusivo con il bene (corpus);

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• l'intenzione di possedere, cioè di comportarsi come proprietario o titolare di un diritto reale sulla cosa (animus possidendi). (7)

 

Dal possesso si distingue la semplice detenzione, che ricorre quando una persona ha la materiale disponibilità di un bene ma non anche l'intenzione di possederlo, in quanto riconosce l'esistenza sulla cosa del diritto di un'altra persona alla quale deve rendere conto dell'uso o restituire la cosa. (8) Gli elementi costitutivi della detenzione sono:

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• la disponibilità materiale della cosa, cioè un rapporto immediato ed esclusivo con il bene (corpus);

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• il disporre della cosa entro certi limiti con la consapevolezza del diritto che altri ha sulla stessa (animus detinendi). (9)

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Tutte le volte che si verifica una situazione di detenzione, corrispondentemente sussiste un possesso mediato; il titolare del diritto reale sul bene affidato in detenzione, infatti, continua a essere il possessore del bene, ma lo è in modo mediato, in quanto possiede tramite il soggetto che è detentore. (4)

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La proprietà costituisce, insieme al contratto, l'istituto giuridico più diffuso nella coscienza comune; ognuno di noi è proprietario di qualcosa e ha intuitivamente una nozione ben precisa di che cosa significhi dire che un bene è di sua proprietà. Eppure è molto difficile dare una definizione del diritto di proprietà che sia soddisfacente per tutti. In ogni caso, qualsiasi definizione sarebbe condizionata in senso spaziale e temporale, in quanto l'istituto giuridico della proprietà ha avuto in passato e ha tuttora in altre società una disciplina diversa da quella che ha oggi nel nostro ordinamento.

 

Andando a ritroso nel tempo si può constatare come qualsiasi organizzazione sociale abbia un proprio modello di proprietà. Nelle civiltà più antiche la proprietà, che aveva un contenuto pressoché illimitato come potere quasi sovrano, svolgeva all'inizio una funzione prevalentemente familiare e soltanto in seguito individuale, veniva riconosciuta in alcuni casi per motivi di ordine politico e di sicurezza soltanto ai cittadini, poteva avere per oggetto non soltanto cose ma anche altri uomini che erano in tal modo assoggettati alla volontà del proprietario il quale poteva liberamente utilizzarli, venderli, donarli, etc. Nella società feudale la proprietà era ancora prevalentemente agricola; essa si concentrava nelle mani dei grandi feudatari e costituiva, al tempo stesso, espressione di un potere privato e pubblico, in quanto il signore feudale esercitava funzioni politiche e di giurisdizione nei confronti dei servi della gleba che coltivavano le sue terre, gravandoli con prestazioni di carattere patrimoniale e personale. Con l'avvento della rivoluzione industriale e l'affermazione della società borghese si assiste, dapprima in Inghilterra e poi sul continente europeo, a un rapido processo di privatizzazione delle terre che crea le basi del successivo sviluppo capitalistico. Accanto alla proprietà privata, che viene giustificata nella sua pienezza ed esclusività dall'ideologia liberale come frutto del lavoro individuale e come stimolo alla produzione e alla creazione di nuova ricchezza, si affermano, in contrapposizione ai vincoli e alle limitazioni dell'epoca feudale, i principi dell'autonomia negoziale e della libertà dell'iniziativa economica privata.

 

Nell'epoca attuale la proprietà privata viene riconosciuta in tutti gli ordinamenti, ma in quelli socialisti, che si ispirano alle teorie marxiste, non può avere per oggetto, se non eccezionalmente, i mezzi di produzione che possono appartenere esclusivamente allo Stato o a collettività di lavoratori. Il crollo dell'ideologia marxista ha tuttavia operato in tali ordinamenti una profonda trasformazione, orientata verso il riconoscimento della proprietà privata dei mezzi di produzione e della libertà dell'iniziativa economica privata. Discorso a parte riguarda il denaro che nel corso dei secoli è regredito da bene di proprietà dell'individuo a bene di proprietà del sistema bancario in regime di monopolio di emissione. Le dinamiche attuali suggeriscono che la tendenza è quella di andare verso una regressione generalizzata dell'istituto della proprietà privata e della libertà dell'iniziativa economica privata a concezioni medioevali delle stesse.

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E' significativo che la Costituzione Italiana, punto di incontro tra ideologie e forze politiche diverse, non contenga una definizione della proprietà e che tale istituto non venga inserito nei principi fondamentali, tra i diritti inviolabili dell'uomo, ma nella parte riguardante i rapporti economici. La proprietà privata pertanto, a differenza di quanto avveniva nelle costituzioni liberali dell'Ottocento, non è più considerata un diritto naturale del tutto assoluto e incondizionato, (10) ma un diritto di natura essenzialmente economica che si inserisce nell'ambito dei rapporti diretti alla soddisfazione dei bisogni umani. La Costituzione, pur non contenendo una definizione della proprietà, formula delle norme che la inquadrano sotto il profilo costituzionale poiché pone alcuni principi generali relativi a tutti i tipi di proprietà, ai quali si deve attenere il legislatore ordinario, e indica, in relazione ad alcuni tipi particolari di proprietà aventi un maggior rilievo economico e sociale, degli indirizzi programmatici di politica legislativa. La norma fondamentale della Costituzione in materia di proprietà è costituita dall'art. 42 che, dopo aver affermato che "la proprietà è pubblica o privata" (art. 42, c. 1), aggiunge che "la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge che peraltro ne determina i modi di acquisto e di godimento nonché i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti" (art. 42, c. 2) e inoltre che "nei casi previsti dalla legge la proprietà privata può essere sottoposta a espropriazione per motivi di interesse generale e salvo indennizzo" (art. 42, c. 3). (11)

 

Il riconoscimento costituzionale del diritto di proprietà porta innanzitutto a escludere che nel nostro ordinamento possa essere abolita la proprietà privata dei mezzi di produzione in quanto il pluralismo economico rappresenta un elemento essenziale del sistema a economia mista adottato dai costituenti. Inoltre, il riconoscimento della proprietà privata è incentrato, più che sulla sua funzione individuale o egoistica in quanto rivolta a soddisfare interessi personali del proprietario, sulla sua funzione sociale, in quanto utile per realizzare interessi generali dell'intera collettività. Il diritto di proprietà viene garantito soltanto se e nella misura in cui non contrasti con le esigenze sociali: il proprietario non può fare indiscriminatamente tutto ciò che vuole dei beni di sua proprietà perché le sue esigenze individuali devono essere coordinate con quelle della collettività a un uso razionale delle risorse disponibili e alla costituzione di equi rapporti sociali. Nella valutazione compiuta dall'ordinamento, l'interesse pubblico della società prevale su quello privato del proprietario; ciò spiega perché la proprietà privata sia sottoposta a crescenti limitazioni per assicurare il raggiungimento di fini di interesse generale. Preme sottolineare come nel contesto politico-sociale attuale, l'interesse pubblico venga utilizzato come pretesto per il raggiungimento di interessi privati di entità ed organismi sovranazionali e come questo fatto rappresenti un serio problema al quale il dettame costituzionale potrebbe non essere in grado di far fronte. Infine, il contenuto del diritto di proprietà non è determinato, dunque, dalla natura del diritto in sé, in quanto non esiste nella Costituzione alcun riconoscimento di un suo contenuto minimo o essenziale, ma dipende dal suo oggetto e dal modo in cui il legislatore disciplina i poteri del proprietario. In altri termini, il contenuto del diritto di proprietà viene conformato dalla legge in relazione ai diversi tipi di beni dando luogo a diversi statuti differenziati della proprietà.

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Il codice civile vigente definisce all'art. 832 la proprietà come "il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico". La definizione, che risale storicamente all'art. 544 del codice civile francese del 1804 (Code Napoléon) (12) e riproduce sostanzialmente l'analoga disposizione del codice civile del 1865, si ricollega a una nozione di tipo liberale del diritto di proprietà come un istituto unitario, a prescindere dalla natura dei beni che ne costituiscono l'oggetto. Nella realtà contemporanea, tuttavia, più che della proprietà è opportuno parlare delle proprietà in quanto, aldilà di alcuni aspetti comuni, la proprietà presenta una disciplina profondamente diversa a seconda della diversa natura dei beni che ne formano l'oggetto. Dalla definizione emerge che il contenuto del diritto del proprietario si concretizza essenzialmente nel potere di godimento e di disposizione della cosa. Esercitando la facoltà di godimento il proprietario di un bene ne realizza il valore d'uso, cioè fa propri i frutti naturali o civili e le altre utilità che ne derivano. Esercitando la facoltà di disposizione, il proprietario di un bene ne realizza il valore di scambio, in quanto rinuncia a favore di altri alla proprietà o alla piena proprietà della cosa. La facoltà in esame si concretizza nello svolgimento di atti negoziali diretti a costituire o trasferire diritti ed è espressione dell'autonomia privata riconosciuta dall'ordinamento.

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Il diritto di proprietà presenta i seguenti caratteri:

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• pienezza: in quanto consente ogni lecita utilizzazione del bene attribuendo al titolare un potere di godimento ed un potere di disposizione;

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• elasticità: anche quando sulla proprietà gravano delle limitazioni, essa ne risulta compressa, ma potenzialmente integra, tanto da riacquistare automaticamente tutta la sua ampiezza al venir meno del vincolo;

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• autonomia ed indipendenza: il diritto di proprietà rende inammissibile la coesistenza sulla cosa di un diritto altrui di eguale portata;

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• esclusività: carattere che assume il duplice significato di potere di escludere chiunque altro dal godimento del bene ed impossibilità di coesistenza sulla stessa cosa di più diritti di proprietà;

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• perpetuità: non esistono limiti temporali al diritto di proprietà, anche se la dottrina prevalente tende ad ammettere la proprietà temporanea sostenendo che la perpetuità è un carattere normale e non essenziale del diritto di proprietà; (13)

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• imprescrittibilità: la proprietà non si può perdere per non uso, bensì solo per usucapione. (14)

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Si definiscono modi di acquisto della proprietà gli atti o i fatti giuridici che producono l'acquisto del diritto di proprietà. I modi di acquisto della proprietà, che sono indicati dalla legge, possono essere a titolo originario o derivativo. I modi di acquisto della proprietà a titolo originario ricorrono quando non si ha il trasferimento del diritto da un precedente titolare al nuovo titolare: il proprietario, cioè, acquista un diritto nuovo, indipendentemente da eventuali diritti di altre persone esistenti in precedenza sulla stessa cosa. (15) Nei modi di acquisto a titolo derivativo il nuovo proprietario (o avente causa) acquista il diritto che gli viene trasferito dal precedente titolare (o dante causa).

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